WEMoG: Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Jahresabrechnung – Gegen wen muss geklagt werden?

Nach dem seit Dezember 2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht richtet sich der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Erstellung der Jahresabrechnung nicht mehr gegen den Verwalter, sondern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Richtig ist zwar, dass der in der Berufungsinstanz eintretende Beklagte eine Tatsacheninstanz verliert. Dem kann aber keine Bedeutung zukommen, wenn die Zustimmung zum Parteiwechsel rechtsmissbräuchlich ist.

Der Sachverhalt:
Die Beklagte zu 2) ist eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), deren Mitglied der Kläger ist. Dieser hatte vor dem AG die frühere Verwalterin der GdWE (Beklagte zu 1) mit der im Jahr 2018 erhobenen Klage auf Erstellung und Übergabe der Gesamtjahresabrechnung sowie der Einzelabrechnungen für seine Einheiten einschließlich der dazu gehörigen Warmwasser- und Heizkostenabrechnung betreffend das Abrechnungsjahr 2016 in Anspruch genommen.

Das AG hat die Beklagte zu 1) am 11.11.2019 unter Klageabweisung im Übrigen verurteilt, die einzelnen Heizkostenabrechnungen für die Wohnungen des Klägers betreffend 2016 zu erstellen und vorzulegen. Nach einem Hinweis des LG im Berufungsverfahren im Dezember 2021, dass die Verwalterin für die Leistungsklage nach der WEG-Reform nicht mehr passivlegitimiert sei, hat der Kläger seinen Antrag umgestellt und erklärt, dass sich die Klage jetzt gegen die Beklagte zu 2) richte. Der Schriftsatz ist der aktuellen Verwalterin der GdWE zugestellt worden. Dem Parteiwechsel haben zunächst beide Beklagten widersprochen.

In der mündlichen Verhandlung vor dem LG haben der Kläger und die Beklagte zu 1) das Berufungsverfahren hinsichtlich der Beklagten zu 1) übereinstimmend für erledigt erklärt. Das LG hat durch Zwischenurteil festgestellt, dass Beklagte dieses Rechtsstreits die Beklagte zu 2) sei. Die hiergegen gerichtete Revision der Beklagten zu 2) blieb vor dem BGH erfolglos.

Gründe:
In der Sache ist das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler davon ausgegangen, dass der vom Kläger erklärte Parteiwechsel auf die nunmehr beklagte GdWE zulässig ist.

Die aufgrund des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) erfolgte Veränderung der Verwaltungsstruktur der Wohnungseigentümergemeinschaft hat dazu geführt, dass Ansprüche der Wohnungseigentümer, die nach altem Recht gegen den Verwalter oder die übrigen Wohnungseigentümer bestanden, nunmehr gegen den Verband gerichtet sind. Infolgedessen richtet sich auch der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Erstellung der Jahresabrechnung nicht mehr gegen den Verwalter, sondern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Abgrenzung zu Senat, Urt. v. 1.6.2012 - V ZR 171/11).

Zwar hatte der Kläger bereits 2018 gegen die damalige Verwalterin vor dem AG geklagt, eine Übergangsvorschrift für laufende Verfahren enthält das WEMoG nicht, so dass ab dem 1.12.2020 die Passivlegitimation fehlen kann. Wenn in einem solchen Übergangsfall die GdWE ihre Zustimmung zu einem Parteiwechsel verweigert, ist dies im Hinblick auf die enge Verbindung, die die übrigen Wohnungseigentümer, der Verwalter bzw. die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu dem Rechtsstreit haben, regelmäßig mangels schutzwürdigen Interesses als rechtsmissbräuchlich anzusehen (vgl. Senat, Urt. v. 7.5.2021 - V ZR 299/19; Urt. v. 8.7.2022 - V ZR 202/21).

Richtig ist zwar, dass der in der Berufungsinstanz eintretende Beklagte eine Tatsacheninstanz verliert. Dem kann aber keine Bedeutung zukommen, wenn die Zustimmung zum Parteiwechsel rechtsmissbräuchlich ist. Wenn nämlich im Kern der Sachverhalt der gleiche bleibt und der neue Beklagte bereits in der ersten Instanz in dem Prozess - wenn auch nicht förmlich als Partei - involviert war, ist der Verlust der ersten Instanz hinzunehmen. So liegt es, wenn in der ersten Instanz ein Anspruch auf Vorlage der Abrechnung gegen den Verwalter geltend gemacht wird, der auch nach bisherigem Recht zur Vertretung der GdWE - wenn auch mit geringeren Befugnissen - berechtigt war (§ 27 Abs. 3 WEG aF).

Mehr zum Thema:

Aufsatz:
Andrik Abramenko
Auswirkungen des WEMoG auf Dritte
MietRB 2023, 113
MIETRB0053489

Beratermodul Mietrecht und WEG-Recht
Die perfekte Datenbank zum Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht: Mit diesem spezifischen Beratermodul holen Sie das Beste für Ihre Mandanten heraus. Mit zahlreichen Formularen und Mustertexten. Inklusive Selbststudium nach § 15 FAO: Wann immer es zeitlich passt: Für Fachanwälte bietet das Beratermodul Beiträge zum Selbststudium mit Lernerfolgskontrolle und Fortbildungszertifikat. 4 Wochen gratis nutzen!